Bauwerksbuch Wien nach § 128a Bauordnung

Worum es geht

Die Wiener Bauordnung verlangt für einen großen Teil des Gebäudebestands ein Bauwerksbuch: eine Dokumentation aller Bauteile, deren Verschlechterung eine Gefahr darstellen kann, samt Prüfintervallen, Mängelverzeichnis und Maßnahmenplan. Für Bestandsgebäude gilt das gestaffelt nach Errichtungsjahr, mit Fristen bis Ende 2027 und Ende 2030.

Die Pflicht zerfällt in drei Teile, die häufig durcheinandergehen — und die unterschiedliche Personen treffen:

Der erste Teil ist eine Fachleistung, die Sie einkaufen. Der zweite ist ein einmaliger Behördenweg. Der dritte begleitet Sie dauerhaft — und ist der Teil, den in der Praxis niemand übernimmt.

Welche Gebäude betroffen sind

Neubau, Zubau, Umbau nach § 60 Abs. 1 lit. a: Das Bauwerksbuch entsteht mit dem Bauvorhaben. Die Fertigstellungsanzeige gilt als Erstprüfung; eine gesonderte Erstprüfung entfällt.

Bestandsgebäude ohne Bautätigkeit — hier liegt die Welle. § 128a Abs. 3 staffelt sie nach dem Errichtungsjahr:

• Errichtet vor dem 1. Jänner 1919: Bauwerksbuch bis 31. Dezember 2027
• Errichtet zwischen dem 1. Jänner 1919 und dem 1. Jänner 1945: Bauwerksbuch bis 31. Dezember 2030

Maßgeblich ist das Errichtungsjahr. Spätere Zu- und Umbauten verschieben es nicht — ein 1908 errichtetes Haus mit Dachgeschossausbau von 2015 fällt unter die Frist 2027.

Ausgenommen sind Kleingartenhäuser, Kleingartenwohnhäuser und Gebäude mit höchstens 50 m² bebauter Grundfläche. Diese Ausnahme steht sowohl in § 128a Abs. 2 als auch in Abs. 3 und gilt damit für die Erstellungspflicht wie für die gestaffelten Bestandsfristen.

Gebäude ab 1946 ohne Bautätigkeit sind von den gestaffelten Fristen des Abs. 3 nicht erfasst. Das bedeutet nicht, dass sie dauerhaft außerhalb der Regelung stehen: Nach § 128a Abs. 3 letzter Satz kann die Behörde in begründeten Fällen auftragen, ein Bauwerksbuch binnen angemessener Frist erstellen zu lassen. Für diesen Teil des Bestands entsteht die Pflicht also nicht über einen Stichtag, sondern über eine Einzelanordnung.

Was Abs. 3 sonst noch regelt

§ 128a Abs. 3 ist mehr als eine Übergangsfristenregelung. Er enthält neben der Staffelung nach Errichtungsjahr drei weitere Punkte, die in der Praxis regelmäßig übersehen werden:

• die Verpflichtung, das Bauwerksbuch ab 1. Juli 2024 in der Bauwerksbuchdatenbank zu registrieren,
• die Befugnis der Behörde, in begründeten Fällen die Erstellung binnen angemessener Frist aufzutragen,
• die Bestimmung, wer die erstmalige Überprüfung durchführen darf.

Was im Bauwerksbuch stehen muss

§ 128a Abs. 4 nennt die Pflichtinhalte:

1. Daten der Baubewilligungen und Fertigstellungsanzeigen, wo zutreffend der Benützungsbewilligungen
2. Bezeichnung der regelmäßig zu überprüfenden Bauteile, deren Verschlechterung eine Gefährdung darstellt
3. Erstmalige Überprüfung mit Prüftiefe, Festlegung der Intervalle und der Qualifikationsanforderungen an künftige Prüfer
4. Verzeichnis der Baugebrechen mit Maßnahmen- und Zeitplan
5. Ergebnisse durchgeführter Überprüfungen und Maßnahmen
6. Dokumentation der Maßnahmen oder Änderungen gemäß § 118c Abs. 2 und § 118c Abs. 7 (Abs. 4 Z 7 in der seit 15.07.2026 geltenden Fassung)

Bei Bestandsbauten liegt der Schwerpunkt auf der Gebäudehülle: Dach mit Dachhaut, Verblechungen und Struktur, Fenster mit Verglasung und Befestigung, Fassade einschließlich der Zierglieder, vorspringende Bauteile und Auskragungen wie Balkone und Erker, Elemente der Fassadenbegrünung. Dazu die Tragkonstruktion mit Decken, Wänden und Fundamenten sowie die Erschließung mit Treppen, Handläufen und Absturzsicherungen.

Prüfintervalle

Das Regelintervall beträgt zehn Jahre. Es verkürzt sich mit dem festgestellten Zustand:

Bei Verdachtsmomenten können die Fristen verkürzt werden. Prüfumfang und geforderte Qualifikation legt das Bauwerksbuch selbst fest — deshalb ist die Erstellung mehr als eine Formsache.

Was die Behörde bekommt — und was nicht

Seit 1. Juli 2024 führt der Magistrat ein Datenregister über den Bestand aller Bauwerksbücher. Zu übermitteln sind nach § 128c:

• das Erstellungsdatum des Bauwerksbuchs
• die elektronisch signierte Bestätigung des Erstellers
• das Datum der erstmaligen Überprüfung
• die unterfertigte Bestätigung des Prüfers über die Erstprüfung

Das Bauwerksbuch selbst wird nicht hochgeladen. Die Behörde hält nur den Nachweis, dass es existiert. Das Dokument und seine Fortschreibung bleiben vollständig bei Ihnen — und dafür stellt die Stadt keine Software bereit.

Die Pflicht, die nach der Erstellung bleibt

§ 128a Abs. 5 ist der Absatz, den die meisten Angebote am Rand erwähnen: Für das Führen des Bauwerksbuches ist der Eigentümer verantwortlich; ist eine Hausverwaltung bestellt, hat diese es zu führen. Die Führung ist elektronisch vorgeschrieben, und auf behördliches Verlangen ist vorzulegen.

Fortzuschreiben sind laufend: die Ergebnisse durchgeführter Überprüfungen, das Mängelverzeichnis mit Maßnahmen- und Zeitplan sowie die durchgeführten Maßnahmen mit Datum.

Das ist keine Fachleistung mehr, sondern Verwaltungsarbeit mit Terminen — über zehn Jahre, über mehrere Objekte, mit wechselnden Zuständigkeiten. Genau dafür ist unser Portal gebaut.

→ Bauwerksbuch führen: was Abs. 5 in der Praxis bedeutet

Was wir nicht machen

Meisterdok erstellt keine Bauwerksbücher und darf das nicht.

§ 128a Abs. 2 verlangt, dass das Bauwerksbuch von einer Ziviltechnikerin oder einem Ziviltechniker, von einer gerichtlich beeideten sachverständigen Person für das einschlägige Fachgebiet oder von einer nach den Berufsausübungsvorschriften berechtigten Person erstellt wird. Diese Person muss von Bauwerber, Bauführer und Eigentümer unabhängig sein; ein Dienst- oder Organschaftsverhältnis zu einem von ihnen schließt die Erstellung aus.

Welche Berufsgruppen unter diese Kategorien fallen, konkretisieren die Erläuterungen der MA 37 zum Bauwerksbuch (Version 23.05.2025) in Kapitel 2.1: eingetragene Gerichtssachverständige der Fachgebiete Hochbau, Architektur oder Statik, aktive Ziviltechnikerinnen und Ziviltechniker der Fachrichtungen Architektur oder Bauingenieurwesen, Baumeisterinnen und Baumeister auch mit der Beschränkung „planender Baumeister“ sowie Holzbaumeisterinnen und Holzbaumeister, wenn Holz den überwiegenden Teil der Tragkonstruktion ausmacht. Auf die Ausführung beschränkte Baugewerbetreibende sind nach den Erläuterungen ausgeschlossen.

Wir sagen das offen, weil es die Auswahl leichter macht: Sie brauchen für die Erstellung eine befugte und unabhängige Person. Was Sie danach brauchen, ist etwas anderes. Welche Dateien es dazu kostenlos gibt und wo sie enden, zeigt die Seite Bauwerksbuch Vorlage.

→ Wer darf ein Bauwerksbuch erstellen?

Häufige Fragen

Bauwerksbuch Wien — Vorbereitungs- und Führungsmappe

Für den Teil, den Sie selbst erledigen: die Unterlagen vor der Ersterstellung zusammentragen und das Bauwerksbuch danach laufend führen.

• Arbeitsmappe für Excel mit Objektstammdaten, Bauteilregister und automatischer Fristenberechnung
• Mängelregister in der von den Erläuterungen empfohlenen Struktur, mit automatischem Status
• Unterlagen-Checkliste für die Ersterstellung
• Leitfaden als PDF, fünf Seiten: Fristen, Zuständigkeiten, Ablauf, Registrierung, häufige Missverständnisse
• Übergabeprotokoll für die Übergabe von der erstellenden Person an die Hausverwaltung

Stand: 31.08.2026. Rechtsgrundlage: § 128a Bauordnung für Wien idF LGBl. Nr. 25/2026 (in Kraft seit 15.07.2026), § 128c idF LGBl. Nr. 37/2023, sowie die Erläuterungen der MA 37 (Version 23.05.2025). Diese Seite ist eine Arbeitshilfe, keine Rechtsberatung.