Wer ein Bauwerksbuch erstellen darf — und wer nicht

Die Erstellung eines Bauwerksbuchs ist keine Leistung, die jeder Baubetrieb anbieten darf. § 128a Abs. 2 der Bauordnung für Wien grenzt den Kreis der berechtigten Personen ein und stellt zusätzlich eine Bedingung, die in Angeboten selten erwähnt wird: Der Ersteller muss unabhängig sein. Wer ein Angebot vorliegen hat, kann anhand dieser Seite in wenigen Minuten prüfen, ob der Anbieter die Leistung überhaupt erbringen darf.

Die Grundlagen der Pflicht, die Fristen und den Gesamtablauf finden Sie im Überblick auf der Hubseite Bauwerksbuch Wien. Diese Seite behandelt ausschließlich die Frage der Befugnis.

Was der Gesetzestext verlangt — und was die Erläuterungen konkretisieren

Diese Unterscheidung ist die Grundlage für alles Weitere, und sie wird im Markt regelmäßig verwischt.

Der Gesetzestext. § 128a Abs. 2 verlangt, dass das Bauwerksbuch von einer der folgenden Personen erstellt wird:

einer Ziviltechnikerin oder einem Ziviltechniker,
einer gerichtlich beeideten sachverständigen Person für das einschlägige Fachgebiet,
einer nach den Berufsausübungsvorschriften berechtigten Person.

Der Gesetzestext nennt also keine konkreten Berufsgruppen, sondern drei generische Kategorien. Er verlangt zusätzlich Unabhängigkeit und nimmt Kleingartenhäuser, Kleingartenwohnhäuser sowie Gebäude mit höchstens 50 m² bebauter Grundfläche von der Pflicht aus.

Die Erläuterungen. Welche Berufsgruppen unter diese Kategorien fallen, konkretisieren die Erläuterungen der MA 37 zum Bauwerksbuch, Version freigegeben 23.05.2025, in Kapitel 2.1. Dort werden genannt: eingetragene Gerichtssachverständige der Fachgebiete Hochbau, Architektur oder Statik; aktive Ziviltechnikerinnen und Ziviltechniker der Fachrichtungen Architektur oder Bauingenieurwesen; Baumeisterinnen und Baumeister, auch mit der Beschränkung „planender Baumeister“; Holzbaumeisterinnen und Holzbaumeister, wenn Holz den überwiegenden Teil der Tragkonstruktion ausmacht. Auf die Ausführung beschränkte Baugewerbetreibende sind nach den Erläuterungen ausgeschlossen.

Wer ein Angebot prüft, prüft damit zwei Ebenen: ob die Person überhaupt in eine der drei gesetzlichen Kategorien fällt, und ob sie in der Konkretisierung der MA 37 als geeignete Berufsgruppe geführt wird.

Die Berufsgruppen nach den Erläuterungen der MA 37 im Einzelnen

Eingetragene Gerichtssachverständige

Die Erläuterungen nennen eingetragene Gerichtssachverständige der Fachgebiete Hochbau, Architektur oder Statik. Maßgeblich ist die Eintragung in der Sachverständigenliste und das dort geführte Fachgebiet — der Gesetzestext spricht von der gerichtlich beeideten sachverständigen Person „für das einschlägige Fachgebiet“. Ein Sachverständiger für ein anderes Fachgebiet — etwa Haustechnik oder Immobilienbewertung — ist damit nicht erfasst, auch wenn er fachlich erfahren ist.

Aktive Ziviltechniker

Der Gesetzestext nennt Ziviltechnikerinnen und Ziviltechniker ausdrücklich. Die Erläuterungen konkretisieren das auf die Fachrichtungen Architektur und Bauingenieurwesen. Entscheidend ist zudem das Wort aktiv: Eine ruhend gestellte Befugnis genügt nicht. Der Status ist im Verzeichnis der Ziviltechnikerkammer einsehbar.

Baumeister

Baumeisterinnen und Baumeister fallen als nach den Berufsausübungsvorschriften berechtigte Personen unter Abs. 2; die Erläuterungen führen sie ausdrücklich an. Die Berechtigung besteht auch dann, wenn die Gewerbeberechtigung auf den Umfang „planender Baumeister“ eingeschränkt ist. Für die Erstellung eines Bauwerksbuchs ist diese Einschränkung unschädlich, weil es sich um eine planerisch-beurteilende und nicht um eine ausführende Tätigkeit handelt.

Holzbaumeister

Holzbaumeisterinnen und Holzbaumeister kommen nach den Erläuterungen in Betracht, allerdings eingeschränkt: nur für Objekte, bei denen die Holztragkonstruktion dominiert. Bei einem gemauerten Wiener Zinshaus mit Holztramdecken und Holzdachstuhl ist diese Voraussetzung nicht ohne Weiteres erfüllt. Wer ein Angebot von einem Holzbaumeister erhält, sollte klären lassen, worauf sich die Einschätzung stützt, dass die Holzkonstruktion beim konkreten Objekt dominiert.

Wer nach den Erläuterungen nicht erstellen darf

Ausgeschlossen sind Baugewerbetreibende, deren Berechtigung auf die Ausführung beschränkt ist. Das ist die praktisch wichtigste Abgrenzung, weil sie eine große Gruppe betrifft, die im Alltag am Gebäude arbeitet und mit dem Objekt bestens vertraut ist. Vertrautheit ersetzt die Befugnis jedoch nicht. Ein Betrieb, der ausschließlich ausführen darf, darf kein Bauwerksbuch erstellen — unabhängig davon, wie lange er das Haus schon betreut.

Die Unabhängigkeitsanforderung

Neben der Befugnis verlangt § 128a Abs. 2 Unabhängigkeit von Bauwerber, Bauführer und Eigentümer. Ausgeschlossen ist zusätzlich jedes Dienst- oder Organschaftsverhältnis zu einer dieser Personen. Diese Anforderung steht gleichrangig neben der Berufsqualifikation. Ein Ersteller kann also formal berechtigt und im konkreten Fall trotzdem nicht zulässig sein.

Was das praktisch bedeutet

Der häufigste Fall ist der eigene Bauführer. Wenn ein Baumeister als Bauführer für ein Bauvorhaben an Ihrem Objekt tätig ist oder war, kann er für dasselbe Objekt das Bauwerksbuch nicht erstellen. Die Beurteilung des Bauzustands soll nicht von derselben Stelle kommen, die die Arbeit am Gebäude verantwortet hat. Das Bauwerksbuch ist eine Fremdbeurteilung, keine Selbstauskunft.

Dasselbe gilt für den Bauwerber. Wer ein Bauvorhaben an dem Objekt betrieben hat oder betreibt, ist für dieses Objekt als Ersteller ausgeschlossen, auch wenn er nicht zugleich Eigentümer ist.

Ebenso ausgeschlossen ist die Erstellung durch den Eigentümer selbst oder durch eine Person, die dem Eigentümer zuzurechnen ist. Ist der Eigentümer einer Liegenschaft selbst Ziviltechniker, verfügt er zwar über die Befugnis, aber nicht über die Unabhängigkeit gegenüber dem eigenen Objekt.

Der Ausschluss von Dienst- und Organschaftsverhältnissen erfasst darüber hinaus Konstellationen, die auf den ersten Blick unauffällig wirken: die angestellte Ziviltechnikerin einer Eigentümergesellschaft, den Baumeister, der Geschäftsführer der verwaltenden Gesellschaft ist, das Vorstands- oder Aufsichtsratsmandat bei der Bauträgerin. In all diesen Fällen besteht ein Dienst- oder Organschaftsverhältnis, und die Erstellung ist ausgeschlossen — unabhängig davon, wie unbefangen die Person im Einzelfall urteilen würde.

Die Unabhängigkeit ist objektbezogen zu beurteilen, nicht personenbezogen. Ein Baumeister, der bei einem Ihrer Häuser als Bauführer tätig ist, kann für ein anderes Objekt Ihres Bestands durchaus das Bauwerksbuch erstellen, sofern er dort in keiner der genannten Rollen steht und kein Dienst- oder Organschaftsverhältnis besteht. Wer mehrere Objekte hält, sollte das bei der Vergabe von vornherein mitdenken, statt es später auflösen zu müssen.

Prüfliste für ein vorliegendes Angebot

Gehen Sie das Angebot in dieser Reihenfolge durch. Alle sechs Punkte sollten sich schriftlich klären lassen, ohne dass Sie fachlich argumentieren müssen.

Welche Befugnis genau? Lassen Sie sich nennen, auf welche der drei gesetzlichen Kategorien sich der Anbieter stützt — Ziviltechniker, gerichtlich beeidete sachverständige Person für das einschlägige Fachgebiet oder nach den Berufsausübungsvorschriften Berechtigter — und welche Berufsgruppe der Erläuterungen der MA 37 das konkret ist. Eine allgemeine Formulierung wie „befugtes Fachunternehmen“ ist keine Antwort.
Nachweis dazu. Bei Gerichtssachverständigen die Eintragung samt Fachgebiet, bei Ziviltechnikern die aktive Befugnis samt Fachrichtung, bei Baumeistern der Gewerbewortlaut, bei Holzbaumeistern zusätzlich die Begründung zur dominierenden Holztragkonstruktion.
Gewerbewortlaut prüfen. Steht dort eine Einschränkung auf die Ausführung, ist der Anbieter für die Erstellung nicht berechtigt. Die Einschränkung „planender Baumeister“ ist dagegen unproblematisch.
Rolle am Objekt. Fragen Sie ausdrücklich, ob der Anbieter an Ihrem Objekt als Bauwerber oder Bauführer tätig ist oder war. Diese Frage stellt sich fast nie von selbst, weil beide Seiten die bestehende Zusammenarbeit als Vorteil sehen.
Verflechtungen. Klären Sie gesellschaftsrechtliche und personelle Verbindungen zu Eigentümer, Bauwerber und Hausverwaltung — insbesondere bestehende Dienst- oder Organschaftsverhältnisse.
Wer unterschreibt. Die elektronisch signierte Erstellbestätigung stammt vom Ersteller persönlich. Prüfen Sie, ob die im Angebot genannte befugte Person auch diejenige ist, die das Bauwerksbuch am Ende zeichnet, und nicht nur als fachliche Referenz im Briefkopf steht.

Ein seriöser Anbieter beantwortet diese sechs Punkte ohne Zögern. Ausweichende Antworten sind das eigentliche Signal — nicht der Preis.

Was Meisterdok nicht macht

Meisterdok erstellt keine Bauwerksbücher und darf das nicht. Wir fallen unter keine der drei in § 128a Abs. 2 genannten Kategorien. Wir bieten die Leistung auch nicht über Partner an und stellen keine Vorlage bereit, mit der Sie ein Bauwerksbuch selbst erstellen könnten. Ein Bauwerksbuch, das nicht von einer befugten und unabhängigen Person erstellt wurde, erfüllt die Vorgabe nicht, gleichgültig wie vollständig es aussieht.

Wir sagen das offen, weil es Ihnen die Auswahl erleichtert. Für die Erstellung brauchen Sie eine Person aus dem Kreis des Abs. 2. Was Sie danach brauchen, ist etwas anderes.

Denn mit der Übergabe des fertigen Bauwerksbuchs endet die Fachleistung — die Pflicht endet dort nicht. § 128a Abs. 5 verlangt die laufende elektronische Führung durch den Eigentümer, bei bestellter Hausverwaltung durch diese. Prüftermine, Prüfergebnisse, das Verzeichnis der Baugebrechen und die erledigten Maßnahmen sind über Jahre fortzuschreiben. Diese Aufgabe ist an keine Befugnis gebunden, und genau dafür ist unser Portal gebaut. Wir arbeiten dort, wo die Befugnisträger fertig sind.

Häufige Fragen

Nennt § 128a Abs. 2 die Berufsgruppen namentlich?

Nein. Der Gesetzestext nennt drei Kategorien: Ziviltechniker:in, gerichtlich beeidete:r Sachverständige:r für das einschlägige Fachgebiet und nach den Berufsausübungsvorschriften Berechtigte:r. Welche Berufsgruppen darunter fallen, konkretisieren die Erläuterungen der MA 37 (Version 23.05.2025) in Kapitel 2.1.

Darf mein Hausverwalter das Bauwerksbuch erstellen?

Nur wenn er selbst unter eine der drei Kategorien des § 128a Abs. 2 fällt und die Unabhängigkeit gegenüber Bauwerber, Bauführer und Eigentümer gewahrt ist — was bei einem Organschafts- oder Dienstverhältnis zur Eigentümerseite ausscheidet. Die Verwaltertätigkeit allein begründet keine Erstellungsbefugnis. Für das Führen nach Abs. 5 ist die Hausverwaltung dagegen ausdrücklich zuständig.

Mein Baumeister betreut das Haus seit Jahren. Warum soll er es nicht erstellen dürfen?

Wenn er an dem Objekt als Bauführer oder Bauwerber tätig ist oder war, steht die Unabhängigkeitsanforderung des Abs. 2 entgegen. Die Erstellung muss von einer Stelle kommen, die von Bauwerber, Bauführung und Eigentümer unabhängig ist und zu keiner dieser Seiten in einem Dienst- oder Organschaftsverhältnis steht.

Genügt eine Gewerbeberechtigung als Baumeister mit Einschränkung „planender Baumeister“?

Ja. Die Erläuterungen der MA 37 führen Baumeister ausdrücklich auch mit dieser Beschränkung an. Ausgeschlossen sind nach den Erläuterungen die auf die Ausführung beschränkten Baugewerbetreibenden.

Kann ein Holzbaumeister das Bauwerksbuch für mein Zinshaus erstellen?

Nach den Erläuterungen nur, wenn die Holztragkonstruktion beim konkreten Objekt dominiert. Bei überwiegend gemauerter Tragstruktur ist diese Voraussetzung nicht erfüllt.

Gilt die Erstellungspflicht für jedes Gebäude?

Nein. § 128a Abs. 2 nimmt Kleingartenhäuser, Kleingartenwohnhäuser und Gebäude mit höchstens 50 m² bebauter Grundfläche aus. Dieselbe Ausnahme steht in Abs. 3.

Muss die erstellende Person auch die Erstprüfung durchführen?

Erstellung und erstmalige Überprüfung sind zwei getrennte Schritte mit je eigenem Nachweis. Wer die erstmalige Überprüfung durchführen darf, bestimmt § 128a Abs. 3. Wie die Erstprüfung abläuft und welche Zustandskategorien vergeben werden, lesen Sie auf der Seite zur Erstprüfung.

Wer darf das Bauwerksbuch nach der Erstellung führen?

Für die Führung ist keine besondere Befugnis nötig. Verantwortlich ist der Eigentümer, bei bestellter Hausverwaltung führt diese das Bauwerksbuch. Details auf der Seite Bauwerksbuch führen.

Weiterführend: Bauwerksbuch Wien im Überblick · Bauwerksbuch führen nach § 128a Abs. 5 · Erstprüfung und Zustandskategorien

Stand: 31.08.2026. Rechtsgrundlage: § 128a Bauordnung für Wien idF LGBl. Nr. 25/2026 (in Kraft seit 15.07.2026), § 128c idF LGBl. Nr. 37/2023, sowie die Erläuterungen der MA 37 (Version 23.05.2025). Diese Seite ist eine Arbeitshilfe, keine Rechtsberatung.