Die erstmalige Überprüfung und die Zustandskategorien

Das Bauwerksbuch ist kein Dokument, das mit seiner Erstellung fertig ist. Es enthält nach § 128a Abs. 4 unter anderem die erstmalige Überprüfung mit ihrer Prüftiefe, die Festlegung der Intervalle und die Qualifikationsanforderungen an künftige Prüfer sowie das Verzeichnis der Baugebrechen mit Maßnahmen- und Zeitplan. Die erstmalige Überprüfung ist der Vorgang, der diese Angaben mit Inhalt füllt. Den Rahmen der gesamten Pflicht beschreibt der Überblick zum Bauwerksbuch Wien.

Diese Seite behandelt, was bei der Erstprüfung untersucht wird, wie das Ergebnis in Kategorien eingeordnet wird und welche Folge diese Einordnung für den weiteren Prüfzyklus hat.

Wann eine Erstprüfung nötig ist und wann nicht

Bei Bestandsgebäuden, die unter die gestaffelten Fristen des § 128a Abs. 3 fallen, ist die erstmalige Überprüfung durchzuführen, bevor die Registrierung nach § 128c erfolgen kann. Der Grund ist die Systematik der Meldung selbst: Zu übermitteln sind das Erstellungsdatum, die elektronisch signierte Bestätigung des Erstellers, das Datum der erstmaligen Überprüfung und die unterfertigte Bestätigung des Prüfers. Zwei dieser vier Angaben entstehen erst mit der Erstprüfung. Ohne sie ist die Meldung unvollständig.

Nicht erfasst sind Kleingartenhäuser, Kleingartenwohnhäuser und Gebäude mit höchstens 50 m² bebauter Grundfläche; diese Ausnahme steht in § 128a Abs. 2 und in Abs. 3.

Bei Neu-, Zu- und Umbauten nach § 60 Abs. 1 lit. a ist die Lage anders. Dort entsteht das Bauwerksbuch mit dem Bauvorhaben, und die Fertigstellungsanzeige gilt als Erstprüfung. Eine gesonderte erstmalige Überprüfung entfällt. Das ist sachlich schlüssig: Der Zustand der Bauteile ist zum Zeitpunkt der Fertigstellung durch das Bauverfahren bereits dokumentiert.

Für den Bestand ohne Bautätigkeit gibt es diese Dokumentation nicht. Die Erstprüfung ersetzt sie und legt zugleich den Ausgangspunkt für alle weiteren Prüfungen fest.

Was bei der Erstprüfung untersucht wird

Der Prüfumfang steht nicht in einer allgemeinen Liste, sondern im Bauwerksbuch selbst. Nach § 128a Abs. 4 bezeichnet es die regelmäßig zu überprüfenden Bauteile, also jene, deren Verschlechterung eine Gefährdung darstellen kann, und legt die Prüftiefe fest. Die Auswahl erfolgt objektbezogen.

Bei Bestandsbauten liegt der Schwerpunkt regelmäßig auf der Gebäudehülle. Dazu zählen:

Dach. Die Dachhaut, die Verblechungen und die Struktur der Dachkonstruktion.

Fenster. Die Verglasung sowie die Befestigung im Bauwerk.

Fassade. Die Fassadenfläche einschließlich der Zierglieder. Bei Wiener Gründerzeit- und Zwischenkriegsbauten ist das ein umfangreicher Posten, weil gegliederte Fassaden viele einzelne Elemente aufweisen.

Vorspringende Bauteile und Auskragungen. Balkone und Erker gehören zu den Bauteilen, bei denen sich eine Verschlechterung unmittelbar auf die Sicherheit auswirken kann.

Elemente der Fassadenbegrünung. Wo Begrünungssysteme am Bauwerk befestigt sind, sind sie Teil des Prüfumfangs.

Über die Gebäudehülle hinaus erstreckt sich die Prüfung auf die Tragkonstruktion mit Decken, Wänden und Fundamenten sowie auf die Erschließung mit Treppen, Handläufen und Absturzsicherungen.

Diese Aufzählung ist der übliche Schwerpunkt, nicht eine abschließende Vorgabe. Welche Bauteile bei Ihrem Objekt tatsächlich in den Prüfumfang fallen, bestimmt das Bauwerksbuch.

Wer prüft

Wer die erstmalige Überprüfung durchführen darf, bestimmt § 128a Abs. 3; für die Erstellung gilt der Personenkreis des Abs. 2. Der Gesetzestext beschreibt diesen Kreis generisch: eine Ziviltechnikerin oder ein Ziviltechniker, eine gerichtlich beeidete sachverständige Person für das einschlägige Fachgebiet oder eine nach den Berufsausübungsvorschriften berechtigte Person, jeweils unabhängig von Bauwerber, Bauführer und Eigentümer und ohne Dienst- oder Organschaftsverhältnis zu einem von ihnen.

Welche Berufsgruppen darunter fallen, konkretisieren die Erläuterungen der MA 37 (Version 23.05.2025): eingetragene Gerichtssachverständige der Fachgebiete Hochbau, Architektur oder Statik, aktive Ziviltechnikerinnen und Ziviltechniker der Fachrichtungen Architektur oder Bauingenieurwesen, Baumeisterinnen und Baumeister einschließlich der Beschränkung „planender Baumeister“ sowie Holzbaumeisterinnen und Holzbaumeister bei dominierender Holztragkonstruktion. Auf die Ausführung beschränkte Baugewerbetreibende sind ausgeschlossen.

Für die künftigen Prüfungen legt das Bauwerksbuch nach § 128a Abs. 4 selbst fest, welche Qualifikation die prüfenden Personen erfüllen müssen. Diese Festlegung ist Bestandteil des Dokuments und nicht frei wählbar.

Die Zustandskategorien A bis D

Das Ergebnis der Prüfung wird je Bauteil in eine von vier Kategorien eingeordnet. Die Einordnung ist keine Note, sondern eine Steuerungsgröße: Sie bestimmt, wann dieser Bauteil das nächste Mal zu prüfen ist.

Kategorie A — guter Zustand

Der Bauteil weist keine Mängel auf, die eine kürzere Beobachtung erfordern. Das Folgeintervall entspricht dem Regelintervall von zehn Jahren. Kategorie A bedeutet nicht, dass der Bauteil zehn Jahre lang unbeobachtet bleibt: Die Pflicht zur Instandhaltung besteht unabhängig vom Prüfzyklus, und wenn zwischenzeitlich Verdachtsmomente auftreten, kann das Intervall verkürzt werden.

Kategorie B — leichte Mängel

Es liegen Mängel vor, die den Bauteil nicht in seiner Funktion beeinträchtigen, deren Entwicklung aber beobachtet werden muss. Das Folgeintervall verkürzt sich auf drei bis fünf Jahre. Die Spanne ist kein Ermessen des Eigentümers, sondern eine fachliche Festlegung, die im Bauwerksbuch dokumentiert wird. Sie hängt davon ab, um welchen Bauteil es geht und wie sich der festgestellte Mangel voraussichtlich entwickelt.

Kategorie B ist in der Praxis die häufigste Einordnung bei älterem Bestand, und sie ist zugleich die, die am meisten organisatorische Aufmerksamkeit verlangt. Ein Termin in drei bis fünf Jahren fällt aus dem Blick, wenn er nicht systematisch geführt wird.

Kategorie C — schwere Mängel

Der Bauteil weist Mängel auf, die seine Funktion oder Sicherheit betreffen. Das Folgeintervall beträgt ein Jahr. Damit verschiebt sich der Charakter der Sache: Aus einer langfristigen Dokumentationspflicht wird eine jährlich wiederkehrende Aufgabe.

Kategorie C zieht regelmäßig Maßnahmen nach sich, die im Verzeichnis der Baugebrechen mit Maßnahmen- und Zeitplan nach § 128a Abs. 4 zu erfassen sind. Die jährliche Prüfung bestätigt oder korrigiert die Einordnung. Wird der Mangel behoben, kann sich die Kategorie und damit das Intervall bei der nächsten Prüfung wieder verlängern.

Kategorie D — Gefahr im Verzug

Kategorie D verlangt sofortiges Handeln. Es geht hier nicht um ein Prüfintervall, weil die Frage der nächsten Prüfung sich der Sache nach nicht stellt: Der festgestellte Zustand erfordert unmittelbare Maßnahmen, nicht eine spätere erneute Betrachtung.

Was das konkret bedeutet, ergibt sich aus dem Bauteil und dem Befund und wird von der prüfenden Person festgelegt. Der Punkt für Eigentümer und Hausverwaltungen ist ein organisatorischer: Eine Feststellung nach Kategorie D darf nicht in einem Prüfbericht liegen bleiben, bis jemand ihn liest. Wer die Dokumentation nach § 128a Abs. 5 führt, sollte vorab geklärt haben, wer eine solche Feststellung entgegennimmt und wer entscheidungsbefugt ist. Diese Klärung gehört in die Vorbereitung, nicht in den Ernstfall.

Warum ein einzelner Bauteil den Zyklus bestimmt

Die Kategorien werden je Bauteil vergeben, nicht für das Gebäude als Ganzes. Ein Objekt kann Dach und Tragkonstruktion in Kategorie A haben und gleichzeitig eine Fassade in Kategorie C.

Praktisch heißt das: Das Prüfgeschehen richtet sich nicht nach dem Durchschnitt, sondern nach dem Bauteil mit dem kürzesten Intervall. Ein einziger Bauteil in Kategorie C bringt eine jährliche Prüfung mit sich, auch wenn alle übrigen Bauteile zehn Jahre Zeit hätten. Der Prüfzyklus des Objekts ist damit faktisch ein Jahr, selbst wenn der Umfang der jährlichen Prüfung deutlich geringer ausfällt als bei der Erstprüfung.

Daraus folgen zwei Dinge, die bei der Planung häufig unterschätzt werden.

Erstens ist die Behebung eines Mangels nicht nur eine bauliche, sondern auch eine organisatorische Entscheidung. Wird der Bauteil in Kategorie C instandgesetzt und bei der nächsten Prüfung besser eingeordnet, verlängert sich sein Intervall. Damit kann das gesamte Objekt aus dem Jahresrhythmus herausfallen.

Zweitens braucht die Führung des Bauwerksbuchs eine Struktur, die Fälligkeiten je Bauteil abbildet. Eine einzige Jahreszahl pro Objekt reicht nicht, wenn verschiedene Bauteile in verschiedenen Jahren fällig sind. Genau das ist die Aufgabe, die nach § 128a Abs. 5 beim Eigentümer liegt, oder bei der Hausverwaltung, sofern eine bestellt ist. Die Führung ist elektronisch vorgeschrieben, und auf behördliches Verlangen ist das Bauwerksbuch vorzulegen. Wie sich das praktisch organisieren lässt, behandelt die Seite Bauwerksbuch führen nach § 128a Abs. 5.

Verkürzung bei Verdachtsmomenten

Die Kategorien und ihre Intervalle sind der Regelfall, nicht die Obergrenze der Aufmerksamkeit. Treten zwischen zwei Prüfungen Verdachtsmomente auf, können die Intervalle verkürzt werden. Anlässe dafür entstehen im Betrieb: sichtbare Veränderungen an einem Bauteil, ein Ereignis mit möglicher Auswirkung auf die Konstruktion, Hinweise aus Instandhaltungsarbeiten.

Für die laufende Führung bedeutet das, dass Beobachtungen aus dem Objektbetrieb einen Weg in die Dokumentation brauchen. Was nur mündlich weitergegeben wird, führt zu keiner Intervallanpassung.

Nach der Erstprüfung

Mit dem Ergebnis der Erstprüfung liegen die Angaben vor, die für die Registrierung nach § 128c erforderlich sind: das Datum der erstmaligen Überprüfung und die unterfertigte Bestätigung des Prüfers, zusammen mit dem Erstellungsdatum und der elektronisch signierten Bestätigung des Erstellers. Das Bauwerksbuch selbst wird nicht hochgeladen. Die Löschung der registrierten Daten erfolgt spätestens fünf Jahre nach dem Abbruch des Gebäudes. Den Ablauf beschreibt die Seite zur Registrierung in der Bauwerksbuchdatenbank.

Danach beginnt der Teil, der bleibt: Termine je Bauteil, Mängel mit Maßnahmen- und Zeitplan, Ergebnisse durchgeführter Überprüfungen und Maßnahmen, laufend fortgeschrieben.

Häufige Fragen

Weiterlesen

• Bauwerksbuch Wien nach § 128a — Überblick über alle Pflichten
• Bauwerksbuch führen — § 128a Abs. 5 in der Praxis
• Registrierung in der Bauwerksbuchdatenbank — § 128c

Stand: 31.08.2026. Rechtsgrundlage: § 128a Bauordnung für Wien idF LGBl. Nr. 25/2026 (in Kraft seit 15.07.2026), § 128c idF LGBl. Nr. 37/2023, sowie die Erläuterungen der MA 37 (Version 23.05.2025). Diese Seite ist eine Arbeitshilfe, keine Rechtsberatung.