Das Bauwerksbuch führen: die Pflicht nach der Erstellung
Die Aufgabe
Wenn die befugte Person das Bauwerksbuch übergeben hat, ist die Fachleistung erbracht. Was bleibt, steht in § 128a Abs. 5: Der Eigentümer ist für das Führen verantwortlich, bei bestellter Hausverwaltung führt diese das Buch. Elektronisch. Auf behördliches Verlangen vorzulegen. Die Grundlagen der Pflicht finden Sie im Bauwerksbuch Wien im Überblick.
Womit sich diese Aufgabe organisieren lässt und was die frei abrufbaren Dateien der Kammer dafür leisten, steht unter Bauwerksbuch Vorlage.
Konkret heißt das über die nächsten zehn Jahre:
- Prüftermine einhalten. Das Bauwerksbuch legt Intervalle und geforderte Qualifikationen selbst fest. Wer die Termine nicht nachhält, hat die Pflicht formal, aber nicht tatsächlich erfüllt.
- Prüfergebnisse einpflegen. Jede durchgeführte Überprüfung gehört mit Datum, Ergebnis und Prüfer ins Buch.
- Mängel führen. Das Verzeichnis der Baugebrechen braucht je Mangel eine Kennung, die Zustandskategorie, eine Maßnahme, einen Verantwortlichen und eine Frist.
- Maßnahmen abschließen. Erledigte Maßnahmen werden mit Datum dokumentiert — das ist der Teil, der im Ernstfall zählt.
- Änderungen dokumentieren. Seit 15.07.2026 zählt zu den Pflichtinhalten nach § 128a Abs. 4 Z 7 auch die Dokumentation der Maßnahmen oder Änderungen gemäß § 118c Abs. 2 und § 118c Abs. 7. Auch diese Einträge sind laufend fortzuschreiben.
- Zustand fortschreiben. Ändert sich die Kategorie eines Bauteils von A auf C, verkürzt sich das nächste Intervall von zehn Jahren auf eines. Mehr dazu unter Erstprüfung und Zustandskategorien.
Warum das in der Praxis schwierig ist
Ein Bauwerksbuch als PDF im Ordner erfüllt die Formvorgabe der elektronischen Führung, aber es erinnert an nichts. Der nächste Prüftermin liegt sieben Jahre in der Zukunft, die Hausverwaltung wechselt in der Zwischenzeit womöglich, und die Mängelliste lebt in einer Excel-Datei, die niemand mehr findet.
Bei einem Objekt ist das lästig. Bei fünfzehn Objekten mit unterschiedlichen Baujahren, Kategorien und Intervallen ist es ein Terminproblem, das ohne Werkzeug nicht lösbar ist.
Was das Meisterdok-Portal dafür tut
- Objektakte je Liegenschaft. Stammdaten, Baujahr, Bauwerksbuch-Status, Registrierungsdatum nach § 128c.
- Prüfintervalle mit Ampel. Überfällig, fällig in den nächsten 90 Tagen, oder in Ordnung — objektübergreifend auf einer Seite.
- Mängelregister nach der Systematik der Erläuterungen. Laufnummer, Beschreibung, Ort am Bauwerk, Kategorie A bis D, Maßnahme, Verantwortlicher, Frist, Erledigung, Fotos.
- Automatische Fristenlogik. Eine als Kategorie C eingetragene Prüfung setzt die nächste Fälligkeit auf zwölf Monate, nicht auf zehn Jahre.
- Nachweise am Termin. Prüfbericht als Datei direkt an die Pflicht gehängt, nicht in einem Ordner daneben.
- Erinnerungen per E-Mail 90, 30 und 7 Tage vor Fälligkeit sowie bei Überschreitung.
- Export als Prüfnachweis-Mappe. Ein druckoptimiertes PDF je Objekt, wenn die Behörde Einsicht verlangt.
Es gilt ein Zugang für Ihren Betrieb. Ihre Daten bleiben nach einem Abo-Ende ansehbar und als PDF exportierbar. Ein Nachweis, an den man nach der Kündigung nicht mehr herankommt, wäre für diesen Zweck wertlos.
Was das Portal nicht tut
Es erstellt kein Bauwerksbuch, es führt keine Prüfungen durch und es meldet nichts an die Bauwerksbuchdatenbank.
Für die Erstellung verlangt § 128a Abs. 2 eine Ziviltechnikerin oder einen Ziviltechniker, eine gerichtlich beeidete sachverständige Person für das einschlägige Fachgebiet oder eine nach den Berufsausübungsvorschriften berechtigte Person — jeweils unabhängig von Bauwerber, Bauführer und Eigentümer, und ohne Dienst- oder Organschaftsverhältnis zu einem von ihnen. Welche Berufsgruppen darunter fallen, konkretisieren die Erläuterungen der MA 37 (Version 23.05.2025). Die Registrierung nach § 128c nehmen Sie selbst über das Portal der Stadt Wien vor. Wir zeigen Ihnen, welche vier Angaben dafür nötig sind.
→ Was bei der Registrierung zu melden ist
Häufige Fragen
Braucht das Führen eine besondere Befugnis?
Nein. § 128a Abs. 5 bindet die Führung an die Eigentümerstellung bzw. an die bestellte Hausverwaltung, nicht an eine Berufsberechtigung. Befugnisgebunden sind Erstellung und Überprüfung nach Abs. 2.
Genügt es, das Bauwerksbuch als PDF abzulegen?
Die Führung hat elektronisch zu erfolgen, und auf behördliches Verlangen ist vorzulegen. Eine abgelegte Datei erfüllt die Form, hält aber weder Fristen noch Mängelstände nach — beides gehört nach § 128a Abs. 4 zu den laufend fortzuschreibenden Inhalten.
Was ist laufend fortzuschreiben?
Die Ergebnisse durchgeführter Überprüfungen, das Verzeichnis der Baugebrechen mit Maßnahmen- und Zeitplan, die durchgeführten Maßnahmen mit Datum sowie die Dokumentation der Maßnahmen oder Änderungen gemäß § 118c Abs. 2 und § 118c Abs. 7 nach Abs. 4 Z 7.
Mein Gebäude hat weniger als 50 m² bebaute Grundfläche. Muss ich führen?
Kleingartenhäuser, Kleingartenwohnhäuser und Gebäude mit höchstens 50 m² bebauter Grundfläche sind nach § 128a Abs. 2 und Abs. 3 ausgenommen. Besteht kein Bauwerksbuch, entsteht auch keine Führungspflicht.
Wer führt bei einem Verwalterwechsel weiter?
Die Führungspflicht folgt der Bestellung. Der neue Verwalter führt den vorhandenen Stand fort, nicht einen neu begonnenen. Näheres auf der Seite Bauwerksbuch für Hausverwaltungen.
Näheres zum Verwalterwechsel auf der Seite Bauwerksbuch für Hausverwaltungen.
Stand: 31.08.2026. Rechtsgrundlage: § 128a Bauordnung für Wien idF LGBl. Nr. 25/2026 (in Kraft seit 15.07.2026), § 128c idF LGBl. Nr. 37/2023, sowie die Erläuterungen der MA 37 (Version 23.05.2025). Diese Seite ist eine Arbeitshilfe, keine Rechtsberatung.