Bauwerksbuch bis 31.12.2027 — Gebäude errichtet vor 1919

Die Bauordnung für Wien verpflichtet Eigentümerinnen und Eigentümer, ein Bauwerksbuch erstellen zu lassen und die darin festgelegten Überprüfungen vornehmen zu lassen. Für den Bestand gilt die Pflicht nach § 128a Abs. 3 gestaffelt nach dem Errichtungsjahr. Gebäude, die vor dem 1. Jänner 1919 errichtet wurden, benötigen das Bauwerksbuch bis zum 31. Dezember 2027. Was das Bauwerksbuch enthalten muss und wie sich die Pflichten auf Erstellung, Registrierung und Führung verteilen, finden Sie im Überblick auf der Übersichtsseite zum Bauwerksbuch Wien.

Ausgenommen sind Kleingartenhäuser, Kleingartenwohnhäuser und Gebäude mit höchstens 50 m² bebauter Grundfläche. Die Ausnahme steht in § 128a Abs. 2 und in Abs. 3 und gilt damit auch für die Frist 2027.

Diese Seite behandelt eine einzige Frage: Was bedeutet der Stichtag praktisch, wenn man ihn vom Ende her denkt.

Warum der Stichtag nicht der Starttermin ist

Der 31. Dezember 2027 ist das Datum, zu dem das Bauwerksbuch vorliegen muss. Es ist nicht das Datum, zu dem der Prozess beginnt. Zwischen dem ersten Schritt und dem fertigen, registrierten Bauwerksbuch liegt eine Kette von Vorgängen, die aufeinander aufbauen. Kein Glied dieser Kette lässt sich vorziehen, weil jedes das Ergebnis des vorherigen benötigt.

Dazu kommt ein Umstand, der sich nicht durch Planung auflösen lässt: Alle Gebäude derselben Baualtersklasse in Wien haben denselben Stichtag. Der Kreis der Personen, die nach § 128a Abs. 2 ein Bauwerksbuch erstellen dürfen, ist begrenzt und wächst nicht mit der Nachfrage. Wer spät beauftragt, konkurriert mit allen anderen um dieselben Kapazitäten. Für belastbare Aussagen zu Bearbeitungsdauern gibt es keine amtliche Quelle, und wir nennen deshalb keine. Die Abhängigkeit der Schritte untereinander ist aber unabhängig von jeder Zeitangabe das eigentliche Argument gegen späten Beginn.

Die Kette rückwärts gelesen

Vom Stichtag aus betrachtet sieht die Abfolge so aus. Wir beschreiben sie in der Reihenfolge, in der sie tatsächlich abläuft, und benennen bei jedem Schritt, worauf er angewiesen ist.

Schritt 1: Errichtungsjahr feststellen

Bevor irgendetwas beauftragt wird, muss feststehen, ob das Gebäude überhaupt unter die Frist 2027 fällt. Das entscheidet sich am Errichtungsjahr, nicht am Zustand, nicht an der letzten Sanierung und nicht am Eindruck, den die Fassade macht. Wie Sie das Errichtungsjahr belastbar ermitteln, steht weiter unten in einem eigenen Abschnitt.

Schritt 2: Bauakt beim Magistrat ausheben

Das Bauwerksbuch verlangt nach § 128a Abs. 4 unter anderem die Daten der Baubewilligungen und der Fertigstellungsanzeigen, bei älteren Objekten der Benützungsbewilligungen. Diese Angaben stammen aus dem Bauakt. Bei Gebäuden aus der Zeit vor 1919 ist der Aktenbestand über ein Jahrhundert alt, häufig durch spätere Bewilligungsverfahren ergänzt und nicht immer vollständig in einer einzigen Akte gebündelt.

Dieser Schritt hängt an Schritt 1: Ohne Kenntnis der Liegenschaft und der einschlägigen Verfahren lässt sich der Akt nicht anfordern. Und alle folgenden Schritte hängen an ihm, weil eine fachliche Beurteilung ohne die bewilligungsrechtliche Grundlage unvollständig bleibt.

Schritt 3: Befugnisträger beauftragen

Erstellen darf ein Bauwerksbuch nach § 128a Abs. 2 nur ein eingeschränkter Personenkreis. Der Gesetzestext verlangt eine Ziviltechnikerin oder einen Ziviltechniker, eine gerichtlich beeidete sachverständige Person für das einschlägige Fachgebiet oder eine nach den Berufsausübungsvorschriften berechtigte Person. Diese Person muss von Bauwerber, Bauführer und Eigentümer unabhängig sein; ein Dienst- oder Organschaftsverhältnis zu einem von ihnen schließt die Erstellung aus.

Welche Berufsgruppen unter diese Kategorien fallen, konkretisieren die Erläuterungen der MA 37 (Version 23.05.2025): eingetragene Gerichtssachverständige der Fachgebiete Hochbau, Architektur oder Statik, aktive Ziviltechnikerinnen und Ziviltechniker der Fachrichtungen Architektur oder Bauingenieurwesen, Baumeisterinnen und Baumeister auch mit der Beschränkung „planender Baumeister“ sowie Holzbaumeisterinnen und Holzbaumeister, wenn Holz den überwiegenden Teil der Tragkonstruktion ausmacht. Auf die Ausführung beschränkte Baugewerbetreibende sind ausgeschlossen.

Diese Auswahl ist der Kern der Beauftragung und lässt sich nicht delegieren. Welche Befugnisse im Einzelnen gelten und woran Sie sie erkennen, behandelt die Seite Wer darf ein Bauwerksbuch erstellen.

Schritt 4: Erstellung des Bauwerksbuchs

Der oder die Beauftragte erstellt das Bauwerksbuch mit den Inhalten nach § 128a Abs. 4: den Daten aus dem Bauakt, der Bezeichnung der regelmäßig zu überprüfenden Bauteile, deren Verschlechterung eine Gefährdung darstellen kann, der Festlegung der Prüftiefe, der Intervalle und der Qualifikationsanforderungen an künftige Prüfer, dem Verzeichnis der Baugebrechen samt Maßnahmen- und Zeitplan sowie der Dokumentation der Maßnahmen oder Änderungen gemäß § 118c Abs. 2 und § 118c Abs. 7 nach Abs. 4 Z 7.

Dieser Schritt setzt Schritt 2 voraus, weil die bewilligungsrechtlichen Daten Pflichtinhalt sind, und Schritt 3, weil die Erstellung befugnispflichtig ist.

Schritt 5: Erstmalige Überprüfung

Bei Bestandsgebäuden ist eine erstmalige Überprüfung vorzunehmen; wer sie durchführen darf, bestimmt § 128a Abs. 3. Ihr Ergebnis fließt in das Bauwerksbuch ein und bestimmt zugleich, wann die nächste Prüfung fällig wird. Was dabei untersucht wird und wie sich das Ergebnis auf das Intervall auswirkt, beschreibt die Seite zur erstmaligen Überprüfung und den Zustandskategorien.

Dieser Schritt kann nicht vor Schritt 4 stattfinden, weil das Bauwerksbuch selbst festlegt, welche Bauteile in welcher Tiefe zu prüfen sind. Die Prüfung setzt also voraus, dass der Prüfrahmen bereits definiert ist.

Schritt 6: Registrierung nach § 128c

Seit 1. Juli 2024 führt der Magistrat eine Bauwerksbuchdatenbank; die Registrierungspflicht ab diesem Datum ist zusätzlich in § 128a Abs. 3 verankert. Zu übermitteln sind das Erstellungsdatum, die elektronisch signierte Bestätigung des Erstellers, das Datum der erstmaligen Überprüfung und die unterfertigte Bestätigung des Prüfers. Das Bauwerksbuch selbst wird nicht hochgeladen.

Zwei der vier Angaben stammen aus Schritt 5. Die Registrierung ist damit zwingend der letzte Schritt und lässt sich nicht vorziehen.

Schritt 7: Das laufende Führen

Mit der Registrierung endet der Aufbau, nicht die Pflicht. Nach § 128a Abs. 5 ist für das Führen des Bauwerksbuchs der Eigentümer verantwortlich; ist eine Hausverwaltung bestellt, hat diese es zu führen. Die Führung ist elektronisch vorgeschrieben, und auf behördliches Verlangen ist vorzulegen. Eine besondere Befugnis ist dafür nicht erforderlich.

Wie Sie das Errichtungsjahr feststellen

Maßgeblich für die Zuordnung zur Frist 2027 ist das Jahr, in dem das Gebäude errichtet wurde. Die belastbaren Anhaltspunkte dafür liegen im bewilligungsrechtlichen Bestand der Liegenschaft, nicht in der Baubeschreibung eines Exposés und nicht im Grundbuch.

Der erste Ansatzpunkt ist die ursprüngliche Baubewilligung. Sie ist zugleich Pflichtinhalt des Bauwerksbuchs nach § 128a Abs. 4 Z 1, weshalb ihre Beschaffung ohnehin ansteht und sich mit der Klärung des Errichtungsjahres verbinden lässt. Ergänzend kommen die Fertigstellungsanzeige und, bei Objekten aus der Zeit vor der heutigen Rechtslage, die Benützungsbewilligung in Betracht.

Wo die Unterlagen lückenhaft sind, ist der Weg über den Bauakt beim Magistrat der sachlich richtige. Genau das ist der Grund, warum die Aktenaushebung in der Abfolge so weit vorne steht: Sie beantwortet gleichzeitig die Frage nach der Frist und liefert die Daten, die später ins Bauwerksbuch gehören.

Warum ein späterer Dachgeschossausbau die Frist nicht verschiebt

Dies ist der häufigste Irrtum bei Zinshäusern. Ein vor 1919 errichtetes Gebäude, das 2015 einen Dachgeschossausbau erhalten hat, fällt weiterhin unter die Frist 31. Dezember 2027. Die Staffelung stellt auf das Errichtungsjahr ab. Spätere Zu- und Umbauten verschieben es nicht.

Der Gedanke dahinter ist nachvollziehbar: Die Pflicht knüpft an die Bausubstanz an, die über die längste Zeit steht und deren Alterung die Prüfung rechtfertigt. Ein neuer Dachaufbau ersetzt nicht das Mauerwerk, die Geschossdecken, die Fundamente und die Fassade darunter. Würde die Frist mit jedem Umbau neu beginnen, wäre gerade der Teil des Bestands, den die Regelung adressiert, dauerhaft ausgenommen.

Praktisch bedeutet das zweierlei. Erstens ändert eine dokumentierte Sanierungsgeschichte nichts an der Zuordnung zur Frist. Zweitens verschwindet sie deshalb nicht aus dem Verfahren: Ausgeführte Zu- und Umbauten gehören zu den bewilligungsrechtlichen Daten, die das Bauwerksbuch nach § 128a Abs. 4 aufnimmt, und sie sind für die fachliche Beurteilung der betroffenen Bauteile relevant. Sie wirken auf den Inhalt, nicht auf den Stichtag.

Eine Abgrenzung ist dabei zu beachten: Bei Neu-, Zu- und Umbauten nach § 60 Abs. 1 lit. a entsteht das Bauwerksbuch mit dem Bauvorhaben selbst, und die Fertigstellungsanzeige gilt als Erstprüfung; eine gesonderte erstmalige Überprüfung entfällt dann. Das betrifft laufende und künftige Bauvorhaben, nicht die Einordnung eines Altbestands in die gestaffelten Fristen.

Was Sie jetzt sinnvollerweise klären

Drei Punkte lassen sich unabhängig von jeder Beauftragung bearbeiten und nehmen den späteren Schritten Reibung: das Errichtungsjahr aus den bewilligungsrechtlichen Unterlagen belegen, den vorhandenen Unterlagenbestand sichten und zusammenstellen, und für Objekte mit mehreren Eigentümern intern klären, wer die Beauftragung veranlasst und wer nach § 128a Abs. 5 die spätere Führung übernimmt.

Der letzte Punkt wird regelmäßig übersehen, obwohl er die dauerhafteste Folge hat. Erstellung und Erstprüfung sind ein abgeschlossenes Projekt. Das Führen läuft danach weiter, über Jahre und über Verwalterwechsel hinweg. Was dabei konkret zu tun ist, behandelt die Seite Bauwerksbuch führen nach § 128a Abs. 5.

Häufige Fragen

Weiterlesen

• Bauwerksbuch Wien nach § 128a — Überblick über alle Pflichten
• Wer darf ein Bauwerksbuch erstellen — § 128a Abs. 2
• Registrierung in der Bauwerksbuchdatenbank — § 128c

Stand: 31.08.2026. Rechtsgrundlage: § 128a Bauordnung für Wien idF LGBl. Nr. 25/2026 (in Kraft seit 15.07.2026), § 128c idF LGBl. Nr. 37/2023, sowie die Erläuterungen der MA 37 (Version 23.05.2025). Diese Seite ist eine Arbeitshilfe, keine Rechtsberatung.