Legionellenuntersuchung nach TrinkwV § 31

Die Untersuchung von Trinkwasserinstallationen auf Legionellen ist eine der wenigen Pflichten, die auch reine Wohngebäude ohne jeden Beschäftigten trifft. Sie hängt nicht davon ab, ob am Objekt gearbeitet wird, sondern davon, ob vermietet wird und wie die Anlage technisch aufgebaut ist. Gleichzeitig ist sie das Thema, zu dem im Markt die meisten überholten Angaben kursieren, weil die Trinkwasserverordnung 2023 neu gefasst wurde und die alte Begrifflichkeit weiterhin zitiert wird.

Einordnung: gesetzliche Frist, Regel der Technik, § 823 BGB

Auch hier lohnt die Einteilung in drei Kategorien. Gesetzliche Pflichten mit Frist stehen in Gesetz oder Verordnung und nennen ein Intervall — die Legionellenuntersuchung nach § 31 TrinkwV gehört hierher. Richtlinien und anerkannte Regeln der Technik wie GEFMA 190 oder DIN 31051 ordnen die Betreiberaufgaben und die Begriffe der Instandhaltung, begründen aber selbst keine Rechtspflicht. Aus § 823 BGB abgeleitete Pflichten greifen dort, wo keine feste Frist existiert; sie verlangen, dass Sie erkennbare Gefahren im Blick behalten und Ihr Vorgehen belegen können.

Für die Trinkwasserinstallation heißt das: Die Untersuchungspflicht ist gesetzlich und fristgebunden. Was Sie darüber hinaus tun — Temperaturkontrollen, Spülpläne für selten genutzte Stränge, Umgang mit Leerstand — folgt der dritten Kategorie und ist deshalb nicht weniger relevant, nur anders begründet.

Die drei kumulativen Voraussetzungen

Die Untersuchungspflicht besteht nur, wenn drei Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind. Fällt eine weg, entfällt die Pflicht.

Erstens die Anlagengröße. Erforderlich ist ein Speicher-Trinkwassererwärmer oder ein zentraler Durchfluss-Trinkwassererwärmer mit einem Inhalt von mehr als 400 Litern oder ein Inhalt von mehr als 3 Litern in mindestens einer Leitung zwischen dem Abgang des Trinkwassererwärmers und der Entnahmestelle. Die Zirkulationsleitung zählt bei dieser Betrachtung nicht mit. Die beiden Kriterien stehen alternativ nebeneinander: Es genügt, wenn eines von beiden zutrifft.

Zweitens Duschen oder andere Vernebelungseinrichtungen. Ohne Vernebelung fehlt der Übertragungsweg, auf den die Regelung zielt. In Wohngebäuden ist diese Voraussetzung praktisch immer erfüllt.

Drittens die Gebäudeart. Die Anlage darf sich nicht in einem Ein- oder Zweifamilienhaus befinden. Diese Ausnahme ist eng: Sie knüpft an die Gebäudeart an, nicht an die Zahl der Bewohner oder an die Frage, ob eine der Wohnungen selbst genutzt wird.

Alle drei müssen zusammentreffen. Erst dann greift die Untersuchungspflicht.

"Großanlage zur Trinkwassererwärmung" — ein Begriff, den es nicht mehr gibt

Dies ist der Punkt, an dem die meisten Quellen im Netz auseinanderlaufen. Der Begriff "Großanlage zur Trinkwassererwärmung" existiert in der geltenden Trinkwasserverordnung nicht mehr. Seit der Neufassung 2023 stehen die Kriterien unmittelbar in § 31 Abs. 1 TrinkwV, so wie oben beschrieben.

Damit sind auch die Fundstellen überholt, die in älteren Merkblättern, Musterschreiben und Verwaltungsunterlagen weiterhin auftauchen. Betroffen sind insbesondere § 3 Nr. 12, § 14b, § 16 Abs. 7 und § 13 Abs. 5 TrinkwV. Wenn Sie ein Angebot, ein Musteranschreiben an Mieter oder eine interne Arbeitsanweisung vor sich haben, die auf eine dieser Stellen verweist, arbeiten Sie mit einem Dokument auf altem Stand. Inhaltlich führt das nicht zwangsläufig zu einem falschen Ergebnis, weil die Schwellenwerte in der Sache fortbestehen. Es führt aber zu Nachweisen, die auf nicht mehr geltende Vorschriften Bezug nehmen, und zu Diskussionen, die vermeidbar sind.

Vermietung ist gewerbliche Tätigkeit

Ein zweiter häufiger Irrtum betrifft die Frage, ob Wohnraumvermietung überhaupt erfasst ist. Sie ist es. § 2 Nr. 8 TrinkwV definiert die "gewerbliche Tätigkeit" ausdrücklich als Bereitstellung von Trinkwasser im Rahmen einer Vermietung. Sobald Sie vermieten, sind Sie damit im Anwendungsbereich — unabhängig davon, ob Sie privat oder als Unternehmen vermieten und unabhängig davon, ob am Objekt jemand beschäftigt ist.

Das unterscheidet die Legionellenuntersuchung von den meisten anderen wiederkehrenden Prüfungen an Immobilien. Diese knüpfen an das Arbeitsschutzrecht an und setzen voraus, dass Beschäftigte tätig sind. Sobald eigene Beschäftigte am Objekt arbeiten — ein angestellter Hausmeister, eine Reinigungskraft, ein Verwaltungsbüro im Haus — werden Hausmeisterwerkstatt, Technikräume und Verwaltungsräume zur Arbeitsstätte, und ein großer Teil der Pflichten kippt von "gilt nicht" auf "gilt". Bei der Trinkwasseruntersuchung ist diese Schwelle für die Untersuchungspflicht ohne Bedeutung; sie greift bereits durch die Vermietung.

Gewerbliche und öffentliche Tätigkeit: die Intervalle

§ 31 Abs. 2 Nr. 2 TrinkwV unterscheidet nach der Art der Tätigkeit.

Bei gewerblicher, nicht öffentlicher Tätigkeit — das ist die klassische Wohnraumvermietung — ist mindestens alle drei Jahre zu untersuchen.

Bei öffentlicher Tätigkeit — dazu zählen etwa Hotels, Kliniken, Pflegeheime, Schulen und Sportstätten — ist mindestens einmal jährlich zu untersuchen. Nach drei beanstandungsfreien Jahren kann das Gesundheitsamt das Intervall nach § 31 Abs. 3 TrinkwV auf bis zu drei Jahre verlängern. Für Einrichtungen nach § 23 Abs. 5 IfSG ist diese Verlängerung nicht vorgesehen.

Für neue Anlagen gilt zusätzlich § 31 Abs. 4 TrinkwV: Die Erstuntersuchung ist drei bis zwölf Monate nach Inbetriebnahme durchzuführen.

Wer untersuchen darf — und warum die Probennahme dazugehört

Die Untersuchung darf nur eine nach § 40 TrinkwV zugelassene Untersuchungsstelle durchführen. Entscheidend ist, dass sich diese Anforderung nach § 39 Abs. 1 und 3 TrinkwV auch auf die Probennahme erstreckt. Eine Probe, die der Hausmeister oder der Installateur zieht und anschließend an ein Labor schickt, erfüllt die Vorgabe nicht, selbst wenn das Labor zugelassen ist.

Die Proben sind an mehreren repräsentativen Stellen zu entnehmen (§ 41 Abs. 4 TrinkwV). Welche Stellen das sind, hängt vom Aufbau der Installation ab: Regelmäßig gehören der Austritt am Trinkwassererwärmer, der Rücklauf der Zirkulation und peripher gelegene Entnahmestellen in den einzelnen Strängen dazu. Die Festlegung des Probennahmeplans ist Teil der Leistung der zugelassenen Untersuchungsstelle und sollte schriftlich vorliegen, weil sie bei jeder Wiederholungsuntersuchung wieder gebraucht wird.

Maßnahmenwert und Vorgehen bei Erreichen

Der Maßnahmenwert für Legionella spec. beträgt 100 Koloniebildende Einheiten je 100 Milliliter (Anlage 3 Teil II TrinkwV).

Ein Detail wird häufig übersehen: Die Rechtsfolgen treten bereits beim Erreichen des Maßnahmenwerts ein, nicht erst beim Überschreiten. Ein Befund von genau 100/100 ml löst dieselben Pflichten aus wie ein deutlich höherer Wert.

Beim Erreichen ist unverzüglich das Gesundheitsamt zu unterrichten. Es folgen die Ursachenklärung einschließlich einer Ortsbesichtigung und eine schriftliche Risikoabschätzung. Auf dieser Grundlage sind Maßnahmen nach § 51 Abs. 1 TrinkwV zu ergreifen; die getroffenen Maßnahmen sind dem Gesundheitsamt mitzuteilen (§ 51 Abs. 3 TrinkwV). Hinzu kommt die Information der betroffenen Verbraucher nach § 52 TrinkwV. Die Dokumentation zu Ursachenklärung, Risikoabschätzung und Maßnahmen ist zehn Jahre verfügbar zu halten (§ 51 Abs. 4 TrinkwV).

Die Reihenfolge ist dabei nicht beliebig. Die Risikoabschätzung setzt die Ortsbesichtigung voraus, und die Maßnahmen setzen die Risikoabschätzung voraus. Wer sofort eine thermische Desinfektion beauftragt und die Ursachenklärung überspringt, hat den Befund unter Umständen beseitigt, aber den Vorgang nicht abgearbeitet.

Niederschrift und Aufbewahrung

Über die Untersuchung ist eine Niederschrift nach § 44 Abs. 1 TrinkwV anzufertigen. Sie ist mindestens zehn Jahre ab der Untersuchung aufzubewahren (§ 44 Abs. 3 TrinkwV).

Zehn Jahre umfassen bei einem dreijährigen Intervall drei bis vier Untersuchungszyklen. Das ist der Zeitraum, in dem ein Objekt den Verwalter, teils auch den Eigentümer wechselt. Eine Ablage, die an Personen oder an einzelne Postfächer gebunden ist, überlebt diesen Zeitraum in der Regel nicht. Die Niederschriften gehören deshalb in die Objektakte, nicht in die Korrespondenz.

Prüfpflichten-Finder

Der Prüfpflichten-Finder auf meisterdok.de prüft anhand weniger Angaben zur Anlage — Erwärmerart, Inhalt, Leitungsvolumen, Vernebelung, Gebäudeart, Art der Tätigkeit —, ob die Untersuchungspflicht nach § 31 TrinkwV greift, und benennt das einschlägige Intervall mit Fundstelle. Ein Zugang für Ihren Betrieb.

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Stand: 31.08.2026. Arbeitshilfe entlang der genannten Vorgaben, keine Rechtsberatung. Die Einordnung im Einzelfall bleibt erforderlich.