Wiederkehrende Prüfpflichten an Immobilien
Aufzug, Trinkwasser, Feuerstätte, Elektroinstallation, Blitzschutz, Spielplatz, Baumbestand: an einem Gebäude laufen wiederkehrende Prüfungen nebeneinander her, die aus völlig unterschiedlichen Rechtsquellen stammen. Manche folgen unmittelbar aus einer Verordnung des Bundes, andere aus dem Landesrecht, wieder andere allein aus der Verkehrssicherungspflicht. Wer die Herkunft nicht auseinanderhält, prüft entweder zu viel oder verlässt sich auf eine Frist, die für sein Objekt gar nicht gilt. Welche Einträge auf ein konkretes Gebäude zutreffen, ermittelt der Prüfpflichten-Finder.
Diese Übersicht ist eine Arbeitshilfe, aufgebaut entlang der genannten Vorgaben. Sie ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls und keine Rechtsberatung. Stand des Katalogs: 2026-08-31.
Die wiederkehrende Prüfung technischer Anlagen in Sonderbauten regeln die Länder eigenständig. Die Übersicht nach Bundesland zeigt Verordnung, Intervall und Aufbewahrungsfrist im Vergleich.
Drei Arten von Pflicht — und warum die Unterscheidung zählt
Der Katalog kennzeichnet jeden Eintrag mit einer Verbindlichkeitsstufe. Die Stufen bedeuten unterschiedlich viel:
- Gesetzlich. Die Pflicht steht in einer Rechtsvorschrift und gilt unmittelbar. Beispiele: die Hauptprüfung der Aufzugsanlage durch eine zugelassene Überwachungsstelle nach § 16 BetrSichV, die Legionellenuntersuchung nach § 31 Abs. 1 TrinkwV und die Feuerstättenschau nach der Kehr- und Überprüfungsordnung.
- Landesrecht. Die Pflicht folgt aus einer Verordnung des Bundeslandes und unterscheidet sich zwischen den Ländern in Intervall, Prüferbestellung und Aufbewahrungsfrist. Beispiel: die wiederkehrende Prüfung technischer Anlagen in Sonderbauten nach der technischen Prüfverordnung des jeweiligen Landes.
- Regel der Technik. Das Intervall stammt aus einer Richtlinie oder Norm, nicht aus einem Gesetz. Beispiele: die Begehungen und Inspektionen nach VDI 6200 für die Standsicherheit von Bauwerken und die Prüfung von Blitzschutzanlagen nach DIN EN 62305-3, Anhang E.
- Verkehrssicherungspflicht. Die Pflicht ergibt sich aus § 823 und § 836 BGB, nicht aus einem festen Prüfkalender. Beispiele: die abgestufte Kontrolle von Spielplätzen und die Baumkontrolle.
Die Kernaussage dahinter ist unbequem, aber wichtig: Ein Intervall aus einer Norm ist keine Rechtspflicht — es ist der Maßstab, an dem im Schadensfall gemessen wird. Wer es einhält, kann zeigen, dass er den anerkannten Stand beachtet hat. Wer es ohne Begründung überschreitet, muss im Streitfall erklären, warum das vertretbar war.
Wohngebäude oder Arbeitsstätte — der Unterschied, der die halbe Liste kippt
Viele Prüfpflichten hängen nicht am Gebäude, sondern daran, ob dort eigene Beschäftigte tätig sind. Arbeitsschutzrecht richtet sich an Arbeitgeber und schützt Beschäftigte; wo es keine gibt, greift es nicht. Der Katalog hält das bei den betroffenen Einträgen ausdrücklich fest.
Zur Prüfung ortsfester elektrischer Anlagen und Betriebsmittel (DGUV Vorschrift 3 § 5, BetrSichV § 14) heißt es im Katalogeintrag wörtlich:
Häufigster Irrtum im Markt: In vermieteten Wohngebäuden ohne Beschäftigte besteht KEINE gesetzliche E-Prüfpflicht mit fixem Intervall. DGUV Vorschrift 3 ist Satzungsrecht der Unfallversicherungsträger und richtet sich an Unternehmer; die BetrSichV schützt Beschäftigte. Die Ausdehnung über § 2 Abs. 3 Nr. 1 BetrSichV betrifft nur überwachungsbedürftige Anlagen wie Aufzüge, nicht die allgemeine Elektroinstallation. Es greifen stattdessen § 823 und § 836 BGB sowie Versichererobliegenheiten. Sobald eigene Beschäftigte tätig sind (Hausmeister, Verwaltungsbüro), gilt die Pflicht für deren Arbeitsstätten und Arbeitsmittel uneingeschränkt.
Und zur sicherheitstechnischen Prüfung kraftbetätigter Türen und Tore (ArbStättV, ASR A1.7, DGUV Information 208-022):
Ein Tiefgaragentor einer reinen Wohnanlage ohne Beschäftigte ist keine Arbeitsstätte — ArbStättV und ASR A1.7 gelten dort nicht unmittelbar. Verbindlich wird die jährliche Prüfung dann nur über Verkehrssicherungspflicht (§ 823, § 836 BGB), Herstellervorgaben und Versicherungsobliegenheiten. Sobald ein angestellter Hausmeister das Tor bedient oder wartet, kippt die Einordnung.
Daraus folgt für die Praxis: In vermieteten Wohngebäuden ohne Beschäftigte gibt es keine gesetzliche E-Prüfpflicht mit fixem Intervall. Sobald ein angestellter Hausmeister am Objekt tätig ist, ändert sich das — dann gelten die Arbeitsschutzvorgaben für seine Arbeitsstätten und Arbeitsmittel, und Einträge, die vorher entfielen, kommen hinzu. Genau diese Frage stellt der Finder als eigenes Merkmal.
Drei Punkte, bei denen aktuelle Angaben oft veraltet sind
Drei Angaben, die in vielen Übersichten und Musterlisten noch falsch stehen. Alle drei stehen als Klarstellung in den betroffenen Katalogeinträgen und werden hier wörtlich übernommen.
1. Das Gebäudeenergiegesetz heißt heute Gebäudemodernisierungsgesetz
Das Gebäudeenergiegesetz wurde durch Art. 1 Nr. 1 des Gesetzes vom 23.07.2026 mit Wirkung vom 29.07.2026 in Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) umbenannt. Die Bezeichnung GEG ist veraltet.
2. Die TrinkwV kennt keine Großanlage zur Trinkwassererwärmung mehr
Der Begriff „Großanlage zur Trinkwassererwärmung“ existiert in der geltenden TrinkwV nicht mehr — die Kriterien stehen seit der Neufassung 2023 direkt in § 31 Abs. 1. Fundstellen wie § 3 Nr. 12 oder § 14b TrinkwV sind überholt.
3. Technische Anlagen werden nicht überall alle drei Jahre geprüft
Die pauschale Aussage „alle Anlagen alle 3 Jahre in allen Ländern“ ist falsch. Ebenso falsch ist eine einheitliche Aufbewahrungsfrist. Offene Punkte: Hamburg (belegt nur Lesefassung Stand 2009), Niedersachsen (§ 30 DVO-NBauO — abgerufene Fassung als bis 30.09.2023 gültig gekennzeichnet), Thüringen (Änderungsstand nach 2004 nicht bestätigt), Schleswig-Holstein (Verordnung befristet bis 10.06.2026), Hessen (TPrüfV außer Kraft mit Ablauf des 31.12.2027).
Zu den belegten Abweichungen im Einzelnen: Regelintervall 3 Jahre in allen 16 Ländern. Belegte Abweichungen: NRW 6 Jahre für Rauchabzugsanlagen und ortsfeste nichtselbsttätige Feuerlöschanlagen; Rheinland-Pfalz 6 Jahre für nichtselbsttätige Feuerlöschanlagen und elektrische Anlagen; Sachsen-Anhalt 5 Jahre für Blitzschutzanlagen. Baden-Württemberg hat als einziges Land keine eigene technische Prüfverordnung — die Regelung steht in den Sonderbauverordnungen (GaVO § 16, VkVO § 30, VStättVO § 37).
Der Katalog im Überblick
Der Katalog umfasst 46 Einträge in 10 Kategorien:
| Kategorie | Einträge | Beispiele |
|---|---|---|
| Aufzug | 3 | Aufzugsanlage — Hauptprüfung durch ZÜS; Aufzugsanlage — Zwischenprüfung durch ZÜS |
| Trinkwasser | 3 | Legionellenuntersuchung — gewerbliche Tätigkeit (Vermietung); Legionellenuntersuchung — öffentliche Tätigkeit |
| Brandschutz | 7 | Feuerstättenschau; Kehrung und Überprüfung von Feuerstätten und Abgasanlagen |
| Elektrotechnik | 5 | Ortsfeste elektrische Anlagen und Betriebsmittel — Prüfung; Ortsveränderliche elektrische Betriebsmittel — Prüfung |
| Heizung und Lüftung | 6 | Wärmepumpe — Betriebsprüfung und Optimierung; Heizungsprüfung und -optimierung (Bestandsanlagen) |
| Bausubstanz | 6 | Standsicherheit CC 1 — Begehung (VDI 6200); Standsicherheit CC 2 — Begehung (VDI 6200) |
| Außenanlagen | 4 | Spielplatz — jährliche Hauptinspektion; Spielplatz — operative Inspektion |
| Sonderbau | 6 | Technische Anlagen in Sonderbauten — wiederkehrende Prüfung; Wiederkehrende Prüfung von Sonderbauten durch die Bauaufsicht (NRW) |
| Absturzsicherung | 2 | Fassadenbefahranlage — wiederkehrende Prüfung; Anschlagpunkte und Anschlageinrichtungen (PSAgA) — Prüfung |
| Wien | 4 | Bauwerksbuch erstellen (Wien § 128a); Bauwerksbuch — wiederkehrende Überprüfung (Wien § 128a) |
Wie oft der Katalog geprüft wird
Stand des Katalogs: 2026-08-31. Nächste Revision: 2027-02-28. Jeder Eintrag trägt seine Primärquelle und den Stand der Auswertung; Angaben, die nicht vollständig an der Primärquelle belegt werden konnten, sind als teilweise belegt oder als nicht verifiziert gekennzeichnet und im Finder auch so ausgewiesen. Diese Kennzeichnung wird nicht unterdrückt, damit erkennbar bleibt, worauf sich eine Angabe stützt.
Häufige Fragen
Muss die Elektroinstallation in einem vermieteten Wohnhaus alle vier Jahre geprüft werden?
Nein. Der Richtwert von vier Jahren stammt aus § 5 DGUV Vorschrift 3 mit Durchführungsanweisungen und gilt für Arbeitsstätten. In einem vermieteten Wohngebäude ohne eigene Beschäftigte besteht keine gesetzliche Prüfpflicht mit fixem Intervall; maßgeblich sind dort § 823 und § 836 BGB sowie Obliegenheiten des Versicherers. Sobald am Objekt eigene Beschäftigte tätig sind, etwa ein angestellter Hausmeister, gilt die Pflicht für deren Arbeitsstätten und Arbeitsmittel uneingeschränkt.
Gilt die Aufzugsprüfung auch in einem reinen Wohngebäude?
Ja. § 2 Abs. 3 Nr. 1 BetrSichV erfasst, wer ohne Arbeitgeber zu sein eine überwachungsbedürftige Anlage zu wirtschaftlichen Zwecken verwendet — das schließt Vermieter und WEG ein. Die Hauptprüfung erfolgt nach § 16 BetrSichV i.V.m. Anhang 2 Abschnitt 2 Nr. 4.1 durch eine zugelassene Überwachungsstelle, die Prüffrist darf 24 Monate nicht überschreiten.
Wer muss eine Legionellenuntersuchung veranlassen?
Die Pflicht folgt aus § 31 Abs. 1 TrinkwV in der Fassung von 2023. Sie knüpft an die Kriterien der Anlage und an eine gewerbliche oder öffentliche Tätigkeit an, also insbesondere an die Vermietung. Der früher verbreitete Begriff der Großanlage zur Trinkwassererwärmung steht nicht mehr in der Verordnung.
Ist ein Intervall aus einer VDI-Richtlinie oder DIN-Norm rechtlich verbindlich?
Nicht aus sich heraus. VDI 6200 und DIN EN 62305 sind Regeln der Technik. Verbindlich werden sie über bauaufsichtliche Auflagen, über die BetrSichV bei Beschäftigten, über Obliegenheiten des Versicherers oder über die Verkehrssicherungspflicht. Im Schadensfall dient das Normintervall als Maßstab dafür, was zumutbar und üblich war.
Wie oft sind technische Anlagen in Sonderbauten zu prüfen?
Das richtet sich nach der technischen Prüfverordnung des jeweiligen Bundeslandes. Regelintervall 3 Jahre in allen 16 Ländern. Belegte Abweichungen: NRW 6 Jahre für Rauchabzugsanlagen und ortsfeste nichtselbsttätige Feuerlöschanlagen; Rheinland-Pfalz 6 Jahre für nichtselbsttätige Feuerlöschanlagen und elektrische Anlagen; Sachsen-Anhalt 5 Jahre für Blitzschutzanlagen. Baden-Württemberg hat als einziges Land keine eigene technische Prüfverordnung — die Regelung steht in den Sonderbauverordnungen (GaVO § 16, VkVO § 30, VStättVO § 37).
In welchen Abständen ist ein Spielplatz zu kontrollieren?
Die Verkehrssicherungspflicht nach § 823 und § 836 BGB verlangt eine abgestufte Kontrolle: Routinekontrolle im kurzen Rhythmus, operative Inspektion und Hauptinspektion in längeren Abständen. Die Intervalle und die jeweils vorgesehene Qualifikation stehen im Katalog beim betreffenden Eintrag mit Quellenangabe.
Ersetzt diese Übersicht eine rechtliche Prüfung des Einzelfalls?
Nein. Der Katalog ist eine Arbeitshilfe, aufgebaut entlang der genannten Vorgaben. Er ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls und keine Rechtsberatung. Stand des Katalogs: 2026-08-31, nächste Revision: 2027-02-28.
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