Bauwerksbuch bis 31.12.2030 — Gebäude, errichtet zwischen dem 1. Jänner 1919 und dem 1. Jänner 1945

Die Bauordnung für Wien staffelt die Bauwerksbuchpflicht für den Gebäudebestand in § 128a Abs. 3 nach dem Errichtungsjahr. Gebäude, die zwischen dem 1. Jänner 1919 und dem 1. Jänner 1945 errichtet wurden, benötigen das Bauwerksbuch bis zum 31. Dezember 2030 (Abs. 3 Z 2). Welche Inhalte nach § 128a Abs. 4 vorgeschrieben sind und wie sich Erstellung, Registrierung und Führung auf verschiedene Personen verteilen, steht im Überblick zum Bauwerksbuch Wien.

Ausgenommen sind auch hier Kleingartenhäuser, Kleingartenwohnhäuser und Gebäude mit höchstens 50 m² bebauter Grundfläche. Die Ausnahme steht in § 128a Abs. 2 und in Abs. 3.

Diese Seite behandelt die zweite Stufe der Staffelung und vor allem die Frage, die sich bei mehreren Objekten stellt: Wie geht man mit einem Bestand um, der in beide Fristen fällt.

Die Staffelung und was sie trennt

§ 128a Abs. 3 kennt für den Bestand zwei Stufen. Gebäude, die vor dem 1. Jänner 1919 errichtet wurden, brauchen das Bauwerksbuch bis 31. Dezember 2027. Gebäude, die zwischen dem 1. Jänner 1919 und dem 1. Jänner 1945 errichtet wurden, haben bis 31. Dezember 2030 Zeit.

Gebäude ab 1946, an denen keine Bautätigkeit stattfindet, sind von diesen beiden gestaffelten Bestandsfristen nicht erfasst. Außerhalb der Regelung stehen sie damit nicht: Nach § 128a Abs. 3 letzter Satz kann die Behörde in begründeten Fällen auftragen, ein Bauwerksbuch binnen angemessener Frist erstellen zu lassen. Für diesen Teil des Bestands entsteht die Pflicht also über eine behördliche Einzelanordnung statt über einen Stichtag.

Abs. 3 regelt im Übrigen mehr als die Übergangsfristen. Er enthält zusätzlich die Registrierungspflicht in der Bauwerksbuchdatenbank ab 1. Juli 2024, die genannte Befugnis der Behörde zur Einzelanordnung und die Bestimmung, wer die erstmalige Überprüfung durchführen darf.

Die Trennlinie zwischen den beiden Stufen ist ein Jahresdatum, keine Bewertung. Sie sagt nichts darüber, ob ein Gebäude aus 1930 in besserem Zustand ist als eines aus 1910. Die Staffelung ist ein Instrument der Reihenfolge: Sie verteilt einen sehr großen Bestand über mehrere Jahre, statt ihn zu einem einzigen Termin fällig zu stellen. Der ältere Teil des Bestands kommt zuerst, weil die Alterung der Bausubstanz dort im Mittel weiter fortgeschritten ist.

Für Eigentümer und Verwaltungen folgt daraus eine Konsequenz, die auf den ersten Blick nicht offensichtlich ist: Die Frist 2030 ist keine mildere Variante der Frist 2027, sondern derselbe Vorgang zu einem späteren Termin. Der Umfang der Pflicht ist identisch. Es gibt keine reduzierte Fassung des Bauwerksbuchs für die zweite Stufe.

Wie Sie ein Objekt der richtigen Stufe zuordnen

Maßgeblich ist das Errichtungsjahr. Spätere Zu- und Umbauten verschieben es nicht. Ein 1936 errichtetes Haus, das 2010 umfassend saniert wurde, fällt in die Frist 2030. Ein 1908 errichtetes Haus mit einem Zubau von 1925 fällt in die Frist 2027, weil der Zubau das Errichtungsjahr des Gebäudes nicht verändert.

Belastbar wird die Zuordnung über die bewilligungsrechtlichen Unterlagen der Liegenschaft: ursprüngliche Baubewilligung, Fertigstellungsanzeige, bei älteren Objekten die Benützungsbewilligung. Diese Angaben sind zugleich Pflichtinhalt des Bauwerksbuchs nach § 128a Abs. 4 Z 1. Die Klärung des Errichtungsjahres und die Beschaffung der Aktenunterlagen sind deshalb kein getrennter Vorgang, sondern derselbe.

Eine eigene Konstellation betrifft laufende Bauvorhaben: Bei Neu-, Zu- und Umbauten nach § 60 Abs. 1 lit. a entsteht das Bauwerksbuch mit dem Bauvorhaben, und die Fertigstellungsanzeige gilt als Erstprüfung; eine gesonderte erstmalige Überprüfung entfällt. Wer an einem Objekt der Jahrgänge zwischen 1919 und 1945 ein bewilligungspflichtiges Vorhaben plant, sollte das mitdenken, bevor er die Erstellung als separates Projekt für 2030 einplant.

Was die Baualtersklasse für die Prüfung bedeutet

Hier ist Zurückhaltung angebracht. Es liegen keine Vorgaben vor, die für die Jahrgänge zwischen 1919 und 1945 einen anderen Prüfkatalog anordnen als für ältere Gebäude. Die Bauordnung differenziert bei den Pflichtinhalten nach § 128a Abs. 4 nicht nach Baualter, und auch die Zustandskategorien und Folgeintervalle gelten unabhängig davon.

Der eigentliche Mechanismus ist ein anderer und für die Planung wichtiger: Das Bauwerksbuch legt selbst fest, welche Bauteile in welcher Tiefe zu prüfen sind und welche Qualifikation künftige Prüfer mitbringen müssen. Diese Festlegung erfolgt objektbezogen. Sie richtet sich nach der tatsächlich vorgefundenen Konstruktion, nicht nach einer Baualtersklasse. Ein Gebäude mit dominierender Holztragkonstruktion wird anders behandelt als eines mit massiven Geschossdecken, unabhängig davon, in welchem Jahrzehnt es entstanden ist.

Wer also mit der Erwartung an die zweite Stufe herangeht, es gebe für sie eine standardisierte, leichtere Vorgehensweise, plant an der Sache vorbei. Die Prüftiefe entsteht aus dem Objekt.

Gemischter Bestand: Objekte in beiden Fristen

Für Eigentümer mit einem einzigen Zinshaus ist die Sache übersichtlich. Für Portfolios mit mehreren Liegenschaften unterschiedlicher Baujahre entsteht dagegen eine Planungsaufgabe, die mit der Frist selbst wenig zu tun hat.

Der typische Wiener Bestand ist gemischt. In einem Portfolio von zehn Objekten liegen erfahrungsgemäß mehrere im Gründerzeitbestand und einige in den Zwischenkriegsjahrgängen. Damit hat dasselbe Portfolio zwei Stichtage, drei Jahre auseinander.

Die naheliegende Aufteilung und ihr Problem

Der intuitive Weg ist, den Bestand nach Fristen zu trennen: die Vor-1919-Objekte jetzt, die Objekte der Jahrgänge zwischen 1919 und 1945 später. Das ist nicht falsch, hat aber vier praktische Nachteile.

Erstens fällt die Grundlagenarbeit zweimal an. Die Sichtung der Unterlagen, die Klärung der Zuständigkeiten innerhalb der Eigentümerstruktur, die Aktenaushebung beim Magistrat und die Auswahl einer nach § 128a Abs. 2 berechtigten Person sind Vorgänge, die sich über mehrere Objekte hinweg bündeln lassen. Getrennt vergeben, werden sie zweimal von vorn aufgesetzt.

Zweitens entstehen unterschiedliche Dokumentationsstände. Werden Objekte im Abstand mehrerer Jahre von verschiedenen Personen bearbeitet, unterscheiden sich Aufbau, Begrifflichkeit und Detailtiefe der Bauwerksbücher. Für das spätere Führen nach § 128a Abs. 5 ist das ein dauerhaftes Ärgernis, weil jede Liegenschaft anders gelesen werden muss.

Drittens verlagert die Aufteilung Arbeit in eine Zukunft, deren Kapazitätslage niemand kennt. Alle Objekte der zweiten Stufe in Wien haben denselben Stichtag, und der Kreis der nach § 128a Abs. 2 Berechtigten ist begrenzt.

Viertens verschenkt sie den Überblick. Nach der Erstprüfung entstehen für jedes Objekt eigene Prüfintervalle, die sich nach dem festgestellten Zustand richten. Ein Portfolio, das gestaffelt aufgebaut wurde, hat diese Termine über viele Jahre verstreut, ohne dass irgendwann ein gemeinsamer Stand erreicht wird.

Wofür die gemeinsame Vergabe spricht

Wer beide Stufen zusammen betrachtet, behandelt die Bauwerksbuchpflicht als ein Portfolioprojekt statt als eine Reihe von Einzelvorgängen. Die Unterlagenbeschaffung läuft in einem Durchgang. Die Auswahl der berechtigten Person erfolgt einmal, mit einem Überblick über den gesamten Bestand. Die Bauwerksbücher folgen einer einheitlichen Systematik, was das spätere Führen erheblich vereinfacht. Und die Objekte der zweiten Stufe entstehen zu einem Zeitpunkt, an dem die Nachfrage sich noch nicht auf einen Stichtag verdichtet hat.

Das ist keine Empfehlung, alles sofort zu beauftragen. Es ist die Feststellung, dass die Trennung nach Fristen eine Verwaltungslogik ist, keine fachliche. Die Frist bestimmt, wann etwas spätestens fertig sein muss, nicht, wann es sinnvollerweise begonnen wird.

Was Sie für einen gemischten Bestand aufsetzen sollten

Eine Objektliste mit belegtem Errichtungsjahr je Liegenschaft, der zugeordneten Frist und dem Stand der Unterlagen ist die Grundlage. Sie beantwortet die Frage, wie groß das Vorhaben tatsächlich ist, und sie ist zugleich die Basis für das spätere Führen: Nach der Erstprüfung kommen je Objekt Prüfintervalle hinzu, die sich unterscheiden können. Wie sich das über mehrere Objekte hinweg strukturiert führen lässt, behandelt die Seite Bauwerksbuch führen nach § 128a Abs. 5.

Für die Budgetierung über mehrere Objekte ist zusätzlich relevant, welche Faktoren den Aufwand der Erstellung bestimmen. Das ist Thema der Seite zu den Kosten eines Bauwerksbuchs in Wien.

Häufige Fragen

Mein Haus wurde 1938 errichtet und 2012 saniert. Welche Frist gilt?

Die Frist 31. Dezember 2030. Maßgeblich ist das Errichtungsjahr; spätere Zu- und Umbauten verschieben es nicht.

Wie lautet die zweite Frist genau?

§ 128a Abs. 3 Z 2 stellt auf Gebäude ab, die zwischen dem 1. Jänner 1919 und dem 1. Jänner 1945 errichtet wurden. Für sie gilt der 31. Dezember 2030.

Gibt es Gebäude, die ausgenommen sind?

Ja. Kleingartenhäuser, Kleingartenwohnhäuser und Gebäude mit höchstens 50 m² bebauter Grundfläche sind nach § 128a Abs. 2 und Abs. 3 ausgenommen.

Ist die Frist 2030 verlängerbar, wenn das Objekt gerade saniert wird?

Die gestaffelten Bestandsfristen knüpfen an das Errichtungsjahr an. Eine eigene Konstellation gilt für Neu-, Zu- und Umbauten nach § 60 Abs. 1 lit. a: Dort entsteht das Bauwerksbuch mit dem Bauvorhaben und die Fertigstellungsanzeige gilt als Erstprüfung. Ob Ihr Vorhaben darunter fällt, klären Sie mit der nach § 128a Abs. 2 berechtigten Person.

Brauchen Gebäude aus 1950 auch ein Bauwerksbuch?

Von den gestaffelten Bestandsfristen des § 128a Abs. 3 sind Gebäude ab 1946 ohne Bautätigkeit nicht erfasst. Nach Abs. 3 letzter Satz kann die Behörde jedoch in begründeten Fällen auftragen, ein Bauwerksbuch binnen angemessener Frist erstellen zu lassen. Bei Neu-, Zu- und Umbauten nach § 60 Abs. 1 lit. a entsteht die Pflicht ohnehin mit dem Bauvorhaben, unabhängig vom Baujahr des Bestands.

Unterscheidet sich der Inhalt des Bauwerksbuchs zwischen den beiden Stufen?

Nein. § 128a Abs. 4 nennt dieselben Pflichtinhalte für beide. Unterschiede entstehen objektbezogen, weil das Bauwerksbuch die zu prüfenden Bauteile, die Prüftiefe, die Intervalle und die Qualifikationsanforderungen nach der tatsächlichen Konstruktion festlegt.

Wer führt das Bauwerksbuch, wenn mehrere Objekte einer Eigentümergemeinschaft gehören?

Nach § 128a Abs. 5 ist der Eigentümer verantwortlich; ist eine Hausverwaltung bestellt, hat diese das Bauwerksbuch zu führen. Die Führung ist elektronisch vorgeschrieben und auf behördliches Verlangen vorzulegen. Bei mehreren Objekten gilt das je Liegenschaft.

Kann ich mehrere Objekte gemeinsam registrieren?

Die Registrierung nach § 128c bezieht sich auf das jeweilige Bauwerksbuch und damit auf das einzelne Gebäude. Zu übermitteln sind je Objekt das Erstellungsdatum, die elektronisch signierte Bestätigung des Erstellers, das Datum der erstmaligen Überprüfung und die unterfertigte Bestätigung des Prüfers.

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Stand: 31.08.2026. Rechtsgrundlage: § 128a Bauordnung für Wien idF LGBl. Nr. 25/2026 (in Kraft seit 15.07.2026), § 128c idF LGBl. Nr. 37/2023, sowie die Erläuterungen der MA 37 (Version 23.05.2025). Diese Seite ist eine Arbeitshilfe, keine Rechtsberatung.